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业主委员会诉某物业管理公司侵权纠纷案 |
| 发布时间：2019-03-05 阅读：2747次 |
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【案情】
原告：X小区业主委员会（以下简称“业委会”）被告：某甲物业管理公司 （以下简称“甲公司”）第三人：某乙物业 管理公司（以下简称“第三人”）
【原告诉称：XXXX年X月X日，原、被告签订一份委托管理合同，约定由被告管理原告所在小区（以下简称“小区”，合同至2000年12月31日止。2000年12月30日，原告召开会议，决议与被告的合同就此解除，原告公开招聘第三人管理小区，但被告在委托管理合同已终止的情况下不配合办理有关移交手续，现原告诉求确认从2001年1月1日起被告霸占小区物业管理的行为为非法行为，请求判令被告立即撤出小区管理现场，将小区的物业管理移交给第三人。
被告辩称：原告的成立不符合物业管理的有关规定，不具有诉讼主体资格，且原告委托第三人管理小区的行为，系未经小区全体业主授权的情况下作出的。被告为维护业主利益，应继续实施对小区的物业管理。
第三人述称：第三人与原告签订的小区物业管理合同合法有效，被告拒绝移交物业管理的于法不符，原告的诉讼请理应得到支持。
【审判】
X市X区人民法院经审理认为：业委会系由业主会议推选出的业主委员组成，代表业主行使X小区物业管理职权的群众性自治组织，其成立已经有关部门批准登记，合法有限，具备主体资格。原告与被告和第三人签订的两份物业管理委托合同均是当事人真实意思表示，其内容合法有效，当事人均应严格按合同约定履行。现原告与被告之间的合同已到期而自然终止，根据有关法律的规定，被告应将X小区的物业管理权移交，但其拒绝移交已够成侵权，妨碍了X小区的正常管理秩序。
现原告要求被告立即撤出X小区管理现场，并将X小区的物业管理移交给第三人的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十二条、《X市住宅物业管理条例》第十五条、第二十九条第二款的规定，判决如下： 被告甲公司应于本判决生效后立即撤出X小区物业管理现场，并将X小区物业管理现场、设施及有关资料移交给第三人某乙物业管理公司，在判决生效后十五日内移交完毕。
一审判决后，甲公司不服一审判决，向市中级人民法院提起上诉称：1、业委会在换届选举中，业主参加投票人数未达法定的50%，且居住在香港的部分业主授权的选票未经公证审查，不能作为有效票，故业委会产生的程序不合法，建委对其登记批复是违法的；2、业委会对外招标未经业主大会授权。请求二审法院驳回原审原告的起诉。另以X小区业主XXX因不服X市建委的登记批复已提起行政诉讼为由，要求二审法院裁定中止审理本案。
业委会辩称：X小区的成立是合法的，甲公司委托管理合同已届满，X市物价局亦废止其收费批复和许可证，但仍占有X小区的管理现场及设备，并以停水停电方式非法收费等行为侵害X小区业主的合法权益，请求二审法院维持原判，制止甲公司的侵权行为。
某乙物业管理公司辩称：业委会1996年登记成立并取得组织机构代码，依法行使了与甲公司订立物业管理委托合同的民事权利。业委会内部成员变动不因此丧失其组织对外的民事权利，某乙物业公司物业管理委托合同签订的主体系业委会，并非第一届或第二届业主委员会，且合同是以合法招标形式订立的，即使业主委员产生缺陷，甲公司也不能以此对抗善意第三人，甲公司与业委会的物业管理委托合同已自然终止，甲公司已无合同或法律依据继续占有业委会物业管理现场。原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
X市中级人民法院认为：依据《X市住宅物业管理条例》规定，一个小区成立一个业主委员会，业主委员会登记日期为业主委员会成立日期。业委会1996年已登记成立，并领取组织机构代码，应认定业委会自1996年即具备合法的组织资格；根据《X市业主委员会登记管理办法》规定，业主委员会委员每届任期三年，委员换届后须向建委行政主管部门办理变更登记手续，2000年X月X日X市建委作的X建综（2000）XXX号的登记批复是对业委会换届后的委托变更登记；XXX提起行政诉讼系对业委会委员变更登记批复的诉讼，并非对业委会成立登记批复的诉讼，故XXX提起行政诉讼的审理结与本案无关，不属于法律规定必须中止诉讼的情形，甲公司以此为由要求中止该案的审理不能支持；业委会自登记成立之日起即具备合法的民事主体资格，依法享有民事诉讼权利，甲公司以业主委员会成员不合法为由主张业主委员会组织不合法无法律依据，不予采纳。另X小区管理公约及管理章程规定，业主委员会可聘请物业管理公司，及与物业管理公司签订物业管理聘用合同。业委会已依与签订甲公司的物业管理委托合同通知甲公司参加物业管理合同投标，第三人中标后，业委会与其签订了《X小区物业管理委托合同》，因业委会与甲公司的物业管理委托合同已届满，按合同约定一旦确定中标单位，甲公司应随即办理移交，不得以任何借口不移交手续，故甲公司应向第三人移交物业管理。甲公司以业委会对外公开招标未经业主大会的授权为由主张第三人的物业管理合同无效依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回甲公司的上诉，维持原判。
【本案争议焦点】 1、 业委会是否具备诉讼主体资格；
2、 业委会与某乙公司的委托管理合同是否会法有效的问题。
【评析】 本案系厦门市最早，且最具影响的物业纠纷之一。在两年后，国务院版布了《物业管理条例》。 |
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