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房地产项目融资新渠道及相关法律问题 |
| 发布时间：2019-03-04 阅读：2483次 |
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本来我讲的题目是房地产融资方面的一些法律问题，但是考虑到时间的关系，我把题目就压缩了一下，因为我感觉目前我们的房地产公司的融资尽管有很多的渠道，比如说我们有上市的渠道，有发债的渠道，有做房地产基金的渠道，但是我感觉目前可能都有一些限制，就是上市公司讲周期长，对我们公司本身的运营水平要求比较高，目前很多的公司未必能够达到这样的要求。我们发债来讲，应该是非常好的渠道，我们也在帮一些企业做一些企业债发行的工作，但是发改委的角度对企业债的投向有限定，基本是国家的大型产业的设施，一
般来讲，民营的资本现在还拿不到通行证。从房地产公司角度讲，去年我们做相关的业务的时候，发现这个品种非常好，所以从2002年开始，我们也陆续的帮助一些房地产开发公司在房地产信托业务中做了一些尝试，北京我们做了四五家房地产公司的房地产信托的业务，通过这些业务我们有一些体会。
大会的体会来讲，基本的意义在于对于民间资本是一个投资的渠道，对于开发商是融资的渠道，对于信托公司是一个新的业务品种，我们传统的信托公司更多的做的存款和贷款的业务，并没有放在信托上，我觉得现在回到了它的主营业务上。
从房地产信托的角度说也有他相关的法律依据，我现在列的法律法规是目前做房地产信托需要遵循的，大的有信托法，小的有信托公司的管理办法，和资金信托的管理办法，刚才庄总谈多资金信托的整个发行公司，我的理解也是严格按照上述的法律要求做的。
对于信托法，我们很多是媒体和开发商，我们不多做介绍，我只想谈我们信托的意义是什么，我们信托最大的意义是对于一家信托公司而言，或者一家受托人而言，他把信托的财产和受托人的自有的财产有一个严格的分离，这个非常重要，为什么老百姓敢买资金信托，是因为信托投资公司拿到你的钱，并不属于严格意义上的信托投资公司的财产，我们再打个比方说，我们现在很多信托公司也都有相关的不良债务，万一它打起官司来，他追索不到投资人的财产，这是我们信托法最大的意义，其实质意义在于严格的把新诺财产和受托人的固有财产通过法律的形式进行了隔离，这是一个很大的一个意义，所以说我在这里总结，他明确的信托财产的独立性原则，这个原则不确定的话，我们信托业务确实是无法进行的。
对于信托公司的管理办法和信托公司的资金信托的管理办法，以及信托公司的资金信托业务的央行的通知，我在这里就不多做介绍了，我的理解央行发布的一系列的办法，以及我们现在银监会所做的一系列监管，有他其内在的一些逻辑，其主要在于一方面希望我们的民间资本通过一定的渠道进入到我们的房地产领域，同时又担心出现那种变相的集资，出项一种无序的状态，所以我们发行信托计划有什么呢，有每一个信托计划的合同份额的数量的限制，就是200份的限制，你发行任何一个信托计划，你这个信托计划，不只从发行，还是持续的期间，你的份数不能超过200份，同时又有每一个合同最定资金的要求，就是不能低于5万元，别弄一千块钱存款也卖信托，这个主体太多，管理上可能比较麻烦。
那么，房地产信托也有一些法律上的特点，安全一个律师的角度看，什么特点呢？就是交易形式比较复杂，首先开发商要和委托人和信托公司都要有相关的信托合同、委托合同，同时他在整个的适用法律上也很多，我们目前市场中存在的信托计划很丰富，有资金信托，又包括贷款信托，股权信托，受益权信托等等，由于交易的模式的复杂性也导致适用法律很复杂，这样就产生的整个交易模式之中的合同的类型很多，我们有房屋买卖合同，财产租赁合同，股权转让合同，贷款合同，合同也很复杂。
那么，我们在简单介绍一下市场中的信托的种类，如果按照信托的份数有单一信托和集合信托，集合信托就是把众多的委托人的信托资金集合在一起而产生的产品，如果按信托本身的性质看，又分为资金的信托和房屋财产的信托。这也就是说，不同性质的信托交易模式也是不一样的。
我再看资金信托，自己我们这两年的操作，我们做过以下几种类型的信托，有贷款类的，有股权类的，交易型的，资产池的，什么是交易型，什么是资产池。庄总他们公司的信托应该是属于贷款类的信托，我们看贷款类信托的交易模式。
在整个的贷款类信托中是这么一个交易的框架，作为一个信托投资公司，他接受市场中的不特定的投资人的委托，把他们的资金以信托合同的形式集合起来，然后通过一个信托贷款的模式贷给开发商，在交易模式中，资金的回流是通过什么方式呢，开发商在信托计划期限界满之后，把资金偿还给信托公司。在这个交易模式中，作为信托投资公司，在贷款合同下，他还是需要有一个保证的。
我们看看这种贷款信托的特点，这种贷款信托的特点在于我觉得他跟商业银行的商业贷款并无本质区别，难度在于第二点上，开发商提供担保的问题，不是所有的开发商都能够找到符合银行要求的担保人，或者能够提供相应的抵押品，这是一个难点。我们经常有开发商说，我要能找到好的担保人，我从银行就能拿到钱，目前的贷款类信托可能也是银监会要重点限制的产品，道理很简单，银行都不行，信托公司这种模式做得多的话，等于变相的规避了121的限制，所以贷款类的信托我并不认为它会有非常好前景。
这个是股权类的信托，他还是从不特定的多数人集合资金，但是他这笔资金的投放不是以贷款合同的方式投放到相关的开发商的名下，他是股权收购的模式，甚至在有的项目中还对相关的房地产公司进行了增资，他要控制的、收购的是开发商的权益，以转让或受让开发上股东的股权作为保证，他把资金投入到相关的项目中，资金的还原是怎么回事呢，就是在信托计划到期之后，信托公司允许股东进行股权回购，相关的溢价部分就构成了信托公司和相关的投资人的共同的收益，为什么这个交易模式比较流行，有很大的一个原因在于我们的开发商提供不了足够的保证，第二，我们的信托投资公司也确实担心自己的风险，因此他总觉得我如果能够控制你开发商的股权的话，这恐怕是最安全的一种模式。
那么对这种股权信托我们也有一个评价，就是它的操作方式确实是比较灵活，但是也不能说没有问题，最大的问题是题开发商有没有这样的胸怀，你愿意把你的股权在一定的期间内暂时转让给信托投资公司，同时还有一个法律上的风险，我们目前的信托财产，虽然根据信托法有一道隔离墙，但是在我们的实际操作中，在我们的工商登记和财产登记上还没有相应的措施，如果某某个信托公司成为某家房地产股东的时候，万一他有债务的话，他所拥有的股份会不会受多债权人的追索，同时也存在道德上的风险，如果这家信托公司看到这个项目非常好的话，他是不是会愿意做这个股东，而不仅仅是享受相关的溢价。
这是我们做的另外一种信托，去年我们和北京市国际信托公司在天津做的一个项目，这是一个比较受欢迎的一个品种，这个信托项下，信托投资公司用所筹集的资金购买了开发商的商业地产，同时因为本身已经有了500强的商业型号巨头，就把这个地产租给了相关的承租人，那么就是说，对于信托投资公司来讲，在这个交易模式中，他首先是以买家的身份介入的，相关的资金是以房产买卖的方式介入的，那么信托公司收益就以收取资金的方式来享受整个开发项目所带来的收益。实际上这种运作模式已经有了一点点房地产资金的雏形了，这种模式有资金来源的保证，所以在市场中受到的追捧，我们的理解也应该是今后房地产信托的很好的发展方向。
我们把他的特点的总结上，它已经近似于境外的不动产信托，对于委托人来讲利益有保障，但是，这种信托项目刚才也谈到，作为委托人，作为房地产开发商，对于信托投资公司的管理项目的能力就需要有一定的考核。不是所有的信托投资公司都具备我买一个物业，再进行相关的租赁，应该有一个很好的团队，我并不认为所有的信托公司都具有这样的能力，因此作为投资人讲，我不仅要考察项目的好坏，同时还要考察管理项目的团队。
这是我们去年做的一个国贸CBD的一个项目的信托计划，也是很有意思，但是交易的模式很简单，信托投资公司，用相关的集合的资金以购买房产的形式提前介入了开发商的项目，实事求是讲，这个阶段事实上开发商的项目还没有拿大销售许可证，实际上信托投资公司是以其他的约束方式对开发商的行为进行限制，以保证自己资金的安全。信托投资公司在这个交易模式之中，允许开发商在一定的期限以内，以一种溢价回购的方式回购。
对于信托投资公司而言，它都是在开发商尚没有取得土地使用权以前而介入到项目之中，所以作为开发商必须要有信托公司有一个很好的承诺，你给他的保证方式是什么。对于信托投资公司而言，他所选择的项目的风险控制如何进行，确实是需要讨论的内容，同时有一个交易成本的问题，如果开发商取得了销售许可证，而这个信托计划还没有到期，这种时候，对于开发商而言，如果视为真正的房地产买卖来讲，就有营业税，有所得税预扣，有相应的费用发生，所以像这种资产买卖方式的信托，一般应该在开发商取得正式的销售许可证之前应该到期，如果换成一种真正的买卖合同的话，现在卖出去，到时候又买回来，这两个环节财务的成本太高。
我们去年也遇到了这样的一种信托，我们理解为收益权的转让信托，他并不是一个资金的信托，因为信托投资公司并不是以发放资金信托计划的方式筹集资金，信托公司由于本身财产的受益权还在开发商，对于投资人来讲，信托投资公司经营开发商的物业所产生的收益对投资人来讲也有一个相应的保障，这种财产类的信托，我觉得也是我们今后发展的一个方向，同时还有一个好处就在于他并不受我们刚才谈到的那些资金信托的金额的限制，份额的限制，但是有一个条件，开发商得具备一定的规模，你什么都没有，你拿什么信托呢？所以今后可能的方式会有土地使用权的信托，可能会有楼宇出租权的信托。
同时我们还需要解释一点，在整个的财产信托的过程中，对于信托财产的登记问题，也是我们现在正在和房屋管理的部门正在协调的问题，我们希望他们能够把信托的财产，随着开发商把财产委托给信托投资公司，应该从法律的角度和原开发商有一个隔离，因为这个隔离墙如果不建立的话，对于信托投资公司来讲就有很大的风险，对于众多的投资人来讲风险也是很大的。
所以对于整个房地产信托，我们觉得虽然这个产品很时髦，全国发了80多支信托计划，但是我并不认为是最完美的产品，每一种信托产品都有局限性，总的来说，有一种信托收益不确定的痕迹，我们现在的老百姓误以为信托计划的回报是保本的，完全是误区，是因为我们的宣传中没有把这个问题说清楚有关系，事实上信托计划对于受托人来讲只是受托义务，究竟实现多少收益，取决于项目本身。
同时我们没有房地产信托的品种，我们的信托计划还不能上市流动，本身还有一个流动性较差的风险。同时对于房地产项目而言，如果信托计划到期，而由于种种原因，开发商如果不能够按期偿还相关的这些资金的话，尽管有保障，有抵押，有资产值的买卖，对于投资人来讲，毕竟还存在一个变现的问题，而且对于一家开发商当你在市场中想去寻求一个信托计划安排的时候，我觉得还是应该寻找有雄厚实力的信托公司进行相应的操作，因为他们操单能力的如何，也关系到整个房地产信托能够完美的操作下去。
因此，对于整个风险的防范，就像我刚才谈的，就面临着你对信托公司的选择，你对运作项目的选择，你对管理团队的选择，以及对信托文件的高标准的要求。所以大家要理解，为什么我做一个专业律师对信托内容这么熟悉，也是因为我们整个的房地产融资的过程中，无论是信托公司，还是发展商都吸收依赖于一家有经验能力的事务所，通过各种文件的设计来维护相应的各自主体的利益，保护大家合法的收益，同时规避因为产品本身的不完善而可能给整个的运作所造成的风险。因为时间的关系，我就简单讲到这。谢谢。 |
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