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房地产项目融资及律师服务 |
| 发布时间：2019-03-04 阅读：2876次 |
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从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发中，所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资法律事务是以李建立律师为首的服务团队在这方面积累了大量的业务经验。
房地产项目的特点之一就是投资大、风险高，庞大的资金需求需要房地产商通过多种途径解决，常见的有融资方式有土地使用权抵押贷款、银行按揭、建筑商垫资、联建、合作开发等方式，但是近年来，实践中也出现了大量的因房地产开发引起的非法集资、非法吸收公众存款、转贷、骗贷等经济类犯罪，严重的扰乱市场经济正常秩序。为此，国家现已出台诸多严格的强制性规定，规范房地产开发市场，地产商如在解决资金方面违规操作，极易构成刑事犯罪，使企业陷入瘫痪状态。
另外，地方法规、政策、自然环境、投资环境等等因素对房地产开发的影响也不可忽视，任何一环节懈怠，都有可能使房地产商遭受毁灭性的后果，律师的参与虽不能让项目与风险完全隔离，但可以通过收集调查多方面法律信息，对法律、法规、政策的合理运用，为房地产项目的开发出具最有价值、最佳规避风险的方案。
专业房地产律师在房地产项目融资中提供的法律服务如下：
一、作为项目方的法律顾问提供的法律服务：区分战略投资者和金融投资者
战略投资者是指引企业的相同或者相关行业的企业。战略投资者愿意在公司管理上或技术上给予企业更大的支持。而金融投资者获取投资收益是其主要诉求。由于两种投资者的诉求不同，那么在设计协议条款时要特别注意区别。尤其是公司的控制权、投资回报和退出机制上会不同。 项目控制权和股权回购条款安排。
二、专业房地产律师为投资者提供法律服务
（一） 项目投资的法律风险和风险防范策略：律师要进行法律尽职调查，以避免法律风险
（二）法律尽职调查的主要方法： 查阅书式文档，实地查看、走访查询、函证、内部查问、分析和总结法律尽职调查清单 :企业设立文件；股东出资文件；项目文件；企业的重大合同和协议；企业的重大债权债务；涉及项目公司的有关文件；权属文件；财务文件；企业组织机构和规章制度；劳动关系；诉讼和其他程序；税务；
三、股权融资的优势和弊端分析：《公司法》第三十五条和股权融资中股权回购
股权融资的目的是使开发企业获得足够资金，资金使用届满时，投资者应根据事先约定推出股权。根据新公司法的规定，如果出现投资者拒不退股的情形，可以在公司章程中事先约定，取消提供资金一方的分红权，以迫使提供资金一方在能收回资金及收益的情形下按约定退股。可以说，股权融资对于项目方而言最大的风险莫过于公司管理权的旁落。因此在设计合同和协议时候要注意特别条款的设计。
四、房地产律师为房地产项目提供融资的法律环境、政策环境：
随着房地产业在我国迅猛发展，国家相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发管理条例》等法律、法规及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》三个司法解释，分别涉及商品房交易、建筑工程和土地利用等领域。
房地产立法日臻成熟完善，律师只有对这些法律灵活地掌握，才能更好的为房地产商开发经营房地产项目提供法律服务。全程的房地产法律服务，几乎涉及到所有的法律领域。例如：合同法、公司法、公司登记条例、“三资”企业法、土地管理法、城市房地产法、城市规范法、消防法以及工程建设装饰、房屋销售、物业管理等。开发一个项目从开始至结束通常涉及上百份合同，再加之实践中地产商与建筑商的合作、合建普遍存在，使其法律关系错综复杂，合同种类之多、数量之巨是其他法律领域罕见的，在房地产项目开发中，没有专业律师的参与，而整个项目不留任何隐患，是难以想象的。因此，房地[hiweb_break]产商需法律专业人士为其保驾护航。
房地产项目开发受政策面影响较大，特别是在目前国家加强宏观调控的情势下，政策、立法变化体现得更为明显。例如：2005年3月到2006年的5月，国务院办公厅先后出台了关于加强土地调控有关问题的通知，被称为“国八条”、“国六条”，“国八条”出台的宏观经济背景是房地产投资过快。其目的是为了降低房地产投资增长速度和房价上涨速度，但随着“国八条”的影响，房地产投资增长速度从2005年4月份后就逐渐下降，据国家官方统计数据看，房地产投资增长速度为20%，已经降到合理区间，如果对房地产行业的调控力度过大，房地产投资增长速度会下滑过快， 对钢铁等产能过剩行业会产生严重的影响。因此，在“国八条”出台一周年之际，2006年5月17日又出台了“国六条”，这标志着房地产新一轮调控序幕的开启。由于房地产投资增长速度不再是政策调控的目标，以及增长速度已经回落到合理水平的原因，控制房价又成为新的历史使命，调整住房结构成为唯一的选择。为此，“国六条”规定了2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，须达到开发建设总面积的70%以上，以及从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税等规定。显然，国家的宏观调控政策规定变化较快，给房地产商、个体业主造成了无所适从的局面，如果没有律师的参与，开发商很难第一时间知悉、理解及合理运用，造成决策性失误，使其项目陷入困境，造成不必要的经济损失。 |
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