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物业服务企业对第三人侵害业主权利的民事责任 |
| 发布时间：2019-03-05 阅读：2523次 |
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实例一：卢先生夜间回家时，在高层电梯里遭遇歹徒，并被其用砖头砸伤，为此花去治疗费若干。卢先生认为自己与物业公司签订了《物业服务合同》，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受伤害，物业公司应当承担责任，于是向人民法院起诉，状告物业公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。
实例二：陈某家住某小区，一日，3名男子趁陈某家中无人，入室盗得人民币若干及手提电脑、相机等物品。从该小区的监控录像显示，3名男子进入大堂并乘坐电梯的时候，大堂没有保安值班；在3人盗窃完毕从电梯出大堂的时候，执勤保安也未对其进行询问；在失窃后的 10 多个小时中，陈某家中门户大开，保安一直未发现。据此，陈某认为物业没有尽到管理责任，应当承担对自己损失的赔偿责任。遂将物业公司告上法庭。
上述案例有一个共同之处，业主因在小区内受到第三人对其财产、人身安全的不法侵害，认为物业服务公司没有尽到保护其人身、财产安全的义务，遂将物业服务公司告上法庭，要求其承担赔偿责任。由此，引出一个问题：物业服务公司对小区业主的人身、财产安全保障义务到底有多大，其在业主失窃或业主被侵害情形下应当承担一个什么样的责任？本文将以此为主旨展开探讨。
一、物业服务企业对第三人侵害业主承担责任的前提——物业服务企业的安全保障义务
1、安全保障义务的来源
实践中，大多数的物业服务合同都有保安条款，就物业公司对业主人身、财产安全的保障作出了相关规定。若违反相关约定，即使业主的损害乃第三人所致，也可能承担一定的责任。但是物业服务合同属于无名合同，对于合同当事人权利义务的确定，法律没有做出明确规定，如果合同中无此约定，对业主的人身财产安全保障，是否也应成为当事人权利义务的基本内容？
笔者认为安全保障义务理应成为物业公司基本义务的题中之意。合同双方的约定不应当限制当事人应承担义务的范围，即使双方暂无明确约定，但从物业服务合同的缔约目的及物业服务行为本身的性质出发，一些诸如保障人身财产安全的内容，也理应成为其义务的基本内容。毕竟，安全、和平、宁静的小区生活环境是业主的首要诉求，且基于这种信赖，业主交取了包括安全保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。
另外，《物业管理条例》第47条明确规定了物业服务企业的安全保障职责:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”；此外，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《人身损害赔偿司法解释》)第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”通过对该条文中“其他社会活动”的类推解释适用，也可以作为物业服务企业安全保障义务的来源。
2、安全保障义务的内容
在合同没有具体约定时，物业服务企业财产安全保障义务主要包括：物业服务企业需要安装必要的设施设备来保障业主的人身财产安全；物业服务企业需建立起一套较为完善的管理制度，并按照这套制度来运作，保障其所辖区域处于安全的状态；以及物业服务企业在防范制止违法行为方面的安全保障义务，如：根据居民区的特点，合理布岗，执行门卫值班制度，对小区可疑人员进行查询，以确保业主和物业使用者的财产安全；在小区内发现犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件或各类灾害事故时，要立即报告公安机关，并保护好事故现场做好调查和援助工作等。
当然，无论是从物业服务合同的缔约目的，还是从《物业管理条例》关于物业公司安全保障职责的规定看，物业管理中的安全保障服务都应理解为，为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业管理区内的公共秩序和公共安全提供防范服务，通常不可能要求其保证服务区内不发生重大刑事案件。毕竟，公共安全的防范是一项社会系统工程，物业公司的安全保障义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，只能降低这种风险。
二、对物业服务企业违反安全保障义务的认定
如前所述，无论物业服务合同双方是否约定，物业服务公司对业主都存在一个普遍性的安全保障义务，若违反此义务，则可能对第三人侵权行为所造成的业主损害承担。如此一来，对物业公司违反安全保障义务的认定，成了责任承担的关键。
物业公司未尽到安全保障义务的行为，一般是消极行为，当为而不为。如何判断物业公司是否适当履行了安全保障义务，首先应根据物业服务合同的约定来判断，合同关于安全保障服务的约定是物业服务企业对业主作出的承诺，物业服务企业理应严格全面履行，如未按约履行，不仅违反了善良管理人的注意义务，同时构成违约。
若合同对此没有专门约定，则可以结合安全保障义务的性质从下面三个方面来考虑：看物业服务企业是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和安全保障设施设备；看物业服务企业是否有完备、合理的安全保障规章制度；看物业公司工作人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度，如在小区内发现犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件和各类灾害事故时,是否及时制止或报告公安机关,并保护好事故现场,协调做好调查和援助工作，是否将受害人及时送往医院、尽可能进行抢救等。如果物业服务企业做到了相关要求，也就表明物业服务企业尽到了注意义务，切实履行了物业服务合同，即使业主的人身或财产遭受了损害也不应当承担法律责任。反之，物业服务企业则应当根据具体的失职情况承担相应的责任。
三、物业服务企业对第三人侵权承担民事责任的因果关系检索
判断物业服务企业是否违反安全保障义务，进而确定其是否应承担责任时，有一个问题需特别注意，即因果关系。只有通过因果关系的检索，确定物业公司违反安全保障义务的行为与业主损害之间存在一定程度上的联系，才能对物业公司课以责任。
在第三人侵权的场合，因果关系的判断比较复杂，因为损害的发生通常不止一个原因造成。此时，可借鉴大陆法上的“因果关系二分法”，即将其分为责任成立的因果关系——解决责任是否成立；以及责任范围的因果关系——解决在多大程度上承担责任。首先，在责任成立上，可以采用较为宽松的标准，不要求违反义务的行为与损害后果之间存在必然的联系，只判明它们在通常情形下发生的较大的可能性。在实践中，可以假设在其他条件不变的情况下，如果物业公司积极地履行了义务，情况会是如何，由此判断因果关系的有无。如果损害仍会发生，则物业公司的不作为就不是损害的事实上的原因，反之则是。比如物业公司的保安人员对进入小区的陌生人进行询问排查，让犯罪可疑人无法进入小区，或者进入小区后即被发现和制止，损害通常也就不会发生，由此认定存在因果关系。而在责任范围上，应当采用较严的标准来判断，根据物业公司违反安全保障义务的行为在造成损害后果的所有原因中所占的比例大小来适当分摊其责任，以体现公平原则。
四、物业服务企业对第三人侵权承担民事责任的归责原则
认定了物业公司违反安全保障义务的行为，也判明了此行为与损害之间的因果关系，是否就可以让物业公司承担责任呢？若将所有具有因果关系的损害皆归由物业公司负担的话，将使损害责任过于泛滥，漫无边际，故在此还应探究物业公司对损害的发生有无客观可归责之处，以合理限制其责任范围。
服务企业在承担第三人侵权的安全保障责任时采取何种归责原则，应当分情形讨论：在物业服务合同中对安全保障义务有明确约定时，应适用严格责任追究物业服务企业的违约责任。根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，并没有要求以违约当事人的过错为条件。而且物业服务企业确定保安费标准时，也已经对其履约风险进行了评估，业主也基于物业服务企业的许诺对物业管理区域的安全性形成信赖。
而在合同未对物业服务企业的安全保障责任进行约定的，应当适用过错责任原则。首先，《人身损害赔偿司法解释》第6条明确规定以有过错作为赔偿的前提。另外，从司法实践来看，也多采用过错责任为归责原则。再者，如果对物业服务企业的安全保障责任课以过重的无过错责任,会极大地增加物业服务企业的成本与经营风险,势必会带来一定的消极作用,影响物业服务行业的健康发展。
此外，在过错的举证责任上，应由物业公司承担证明自己无过错的责任，适用过错推定原则。因为，与受害人相比，物业公司的经济力量、对小区设施及场所环境安全性的了解等方面都处于优势地位，由物业公司承担过错的举证责任有助于查清案件事实，既合情理，也符合实质公平的民法理念。而且，设定安全保障义务的目的就是为了对受害人的损害提供较充分的救济，如果让受害人承担过错的举证责任，其结果往往是因受害人证据不足而导致败诉，这样的结果与设定该义务的初衷相背离。实行举证责任倒置，虽然在某种程度上加大了物业公司的责任，但仍然是基于过错的责任，这有利于督促物业管理者尽到谨慎义务，采取相应的措施，预防损害的发生，维护小区秩序，促进社会和谐发展。
五、物业服务企业在第三人侵权中的责任范围——补充赔偿责任
业主在小区内被第三人侵害及财物被盗等，往往是第三人积极侵权与物业公司消极不作为共同作用的结果，但物业公司与第三人不存在共同的过错，排除了共同侵权的连带责任，且业主的损害是由第三人侵权直接造成的，物业公司与第三人的责任应如何划分？为了解决具体的赔偿问题，学者提出了补充责任理论。
补充责任包括两个方面的含义：一是顺位的补充，即首先应该由侵权第三人承担赔偿责任，侵权第三人没有赔偿能力或者不能确定谁是直接责任人时，才由未尽安全保障义务的物业公司承担赔偿责任，并可对第三人予以追偿；二是实体的补充，即补足差额。但必须注意的是，物业公司在实体上补充责任有一个很重要的限制，即物业公司只能在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充责任，这意味着物业公司的补充责任的总额，不是以侵权第三人应当承担的赔偿责任的总额为限，因为物业公司承担责任的基础不在于不法行为本身，而在于不法行为出现时，其是否全面认真履行了合同，是否尽到了诚信善良管理者的安全注意义务。这一限制，根据的正是责任范围的因果关系理论，即物业公司的不作为与损害后果在最大程度或者范围内具有相当因果关系。
在具体赔偿数额上，需要法官在个案中综合考虑各种因素进行自由裁量。有学者提出可依据合同法上的可预见性规则进行判断，即物业服务公司的责任范围不超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。实践中也可以考虑以收取小区物业管理费中保安费用年度总额的一定限额作为裁量的上限 |
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