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物业公司在提供物业服务期间，有保障小区业主人身和财产安全的义务 |
| 发布时间：2019-03-05 阅读：2594次 |
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[案情介绍]
2005年4月23日，原告陈某在北京市丰台区购买了一套商品房用于居住。2005年6月1日，原告陈某与所在小区的物业管理公司北京市某物业管理服务公司(以下简称"物业公司")签订了为期三年的《物业管理服务合同》，合同约定:物业公司每月向原告陈某收取物业管理费427元;物业公司负责安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范工作和小区内的环境卫生工作。在物业管理合同期间，如果物业公司违反合同约定，应当向业主承担相应的违约责任;若造成业主利益受损，应当根据业主实际受到的经济损失承担赔偿责任。
由于物业公司不允许小区业主自行安装防盗门窗，与业主产生纠纷。2005年7月24日，小区业主集体联名要求物业公司同意业主自行安装防盗门窗，否则根据相关的法律法规规定解除与物业公司之间的物业管理服务合同，但物业公司仍拒绝了业主们的要求。小区业主无奈之下，以人身和财产安全受到严重威胁为由联名向有关部门反映，希望有关部门支持业主的要求。
但还未等到物业公司和有关部门对此作出反应时，一起恶性人室盗窃凶杀案就发生在2005年8月5日凌晨。罪犯赵某(现潜逃在外)在夜晚1时许，经过小区敞开的铁门进入小区，后翻墙迸人原告陈某家的北阳台，打开门锁入室作案，被原告陈某的女儿小陈发现，穷凶极恶的罪犯残忍地将小陈掐死之后，逃离犯罪现场。
原告陈某认为:(1)2005年6月1日，自己与物业公司签订物业管理服务合同，合同约定由物业公司负责小区内的安全防范工作，保障小区业主们人身和财产安全，并安排保安人员进行日常巡逻。如果物业公司违反上述合同规定，给业主利益造成损失，应当承担赔偿责任。合同签订后，物业公司并未履行合同规定的义务，导致2005年8月5日凌晨，犯罪嫌疑人赵某经过小区敞开的铁门顺利进入小区，后翻墙进人自己家里进行盗窃财产。在进行盗窃财产时，被其女儿小陈发现，穷凶极恶的罪犯为了掩盖罪行，将自己的女儿活活掐死，并携带被抢财产逃离犯罪现场。从上述事实看，足以认定物业公司在小区内没有安排保安人员进行日常巡逻，导致罪犯顺利进入小区进行疯狂作案，此事件的发生，可以证明物业公司在管理上和提供物业管理服务上存有严重的过错。因此，根据《物业管理服务合同》的有关规定，物业公司应当承担自己女儿死亡所造成的一切经济损失和精神损失。(2)小区业主进入小区后，均向物业公司征求意见，希望物业公司同意业主们自行安装防盗门窗，但这一合理要求均遭到物业公司的拒绝。2005年7月24日，在业主集体联名的情况下，以人身和财产安全受到威胁为由，要求物业公司同意小区业主自行安装防盗门窗的要求，仍遭到物业公司的拒绝。可见，物业公司在业主人身和财产受到威胁的情况下，采取消极的态度，不采取安全防范措施保障业主人身和财产安全，导致罪犯从自家的阳台上进入房间盗窃并杀害其女。其女死亡与物业公司拒绝业主自行安装防盗门窗有直接的因果关系，物业公司应当承担其女死亡的经济损失和自己失去女儿的精神损失合计20万元。
原告陈某的要求遭到物业公司的拒绝，在双方协商未果的情况下，原告陈某无奈之下以物业公司未尽到安全防范义务为由，于2005年9月12日依法向法院提起诉讼，请求法院依法判令物业公司承担其女死亡所遭受的经济损失和家属的精神损失合计20万元。
物业公司认为：当晚事发以前，物业公司已经安排保安人员进行了全小区的保安巡逻工作，罪犯是乘保安人员刚巡逻完毕的时间混人小区，并进人原告陈某家中盗窃并杀害其女。而且，物业公司的保安人员不可能时时刻刻守候在业主家门口站岗。可见，本物业公司已经尽到了小区保卫防范工作，本物业公司在此次事件中不存有任何过错行为。更何况，原告陈某之女被害是由于案外犯罪分子的行为所致，此事已经由公安机关处理，自己不应当承担任何损害赔偿责任。综上，本物业公司并没有违反双方签订的物业管理服务合同的约定，原告陈某提出的诉讼请求没有法律事实和依据，故请求法院依法驳回原告陈某的诉讼请求，以维护物业公司的合法权益。
[法院裁判]
法院经审理查明，该小区已人住的一期和正在施工的二期之间的临时围墙有豁口，可以自由出人。在案发当天凌晨1时25分，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发现原告陈某住宅楼附近有异常情况，但物业公司的保安人员到场末仔细察看，见没有任何异常，就撤离了现场。
法院经审理认为，原告陈某与物业公司之间签订了《物业管理服务合同》，双方之间已经形成了以居住、维修和保安等为主要内容的物业服务合同关系。业主人住后，发现房屋门窗存有不安全隐患，便以人身和财产安全受到威胁为由，曾向物业公司请示自行安装防盗门窗，但遭到物业公司的拒绝，最后导致罪犯利用业主家中门窗没有安装防盗门窗，乘机进人小区盗窃并杀害原告陈某之女。根据现行物业管理法律法规的规定，业主要求安装防盗门窗的请求符合法律法规的规定，物业公司拒绝安装的行为已经违反法律法规的规定。因此，可以认定物业公司在业主人身和财产受到威胁时，未采取安全防范的措施，导致原告陈某之女被害。原告陈某之女被害与北京市某物业公司拒绝业主安装防盗门窗有间接因果关系，根据法律法规的规定，物业公司应当承担原告陈某之女被害的经济损失。而且，被告物业公司的保安人员在发现有外人进人小区后，未仔细察看，就擅自撤离现场，导致罪犯顺利进人原告房间进行作案。因此，可以确认物业公司在小区的安全防范中未尽职责、疏于管理。因此，根据双方签订的物业管理服务合同的约定，物业公司的上述行为已构成违约，应当承担违约责任，并对业主原告陈某的经济损失进行适当的赔偿。
根据法律法规的规定，精神损害赔偿应存在于侵权行为中，本案被告物业公司并不构成侵权行为，只违反了双方签订的物业管理服务合同。因此，原告陈某提出的精神损失诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第106条、《物业管理条例》第36条之规定，判决如下:
一、被告物业公司赔偿原告陈某经济损失5万元;
二、驳回原告陈某其他的诉讼请求。
[案件评析]
(一)物业管理公司在提供物业服务期间，有保障小区业主人身和财产安全的义务
对于本案，判断物业公司是否承担赔偿责任，首先要判断物业管理公司是否有保障小区业主人身和财产安全的义务。
《条例》第36条规定:"物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。"从上述规定的内容可以看出，物业管理的目的之一就是为了给小区业主创造一个安全的居住环境。
判断物业管理公司是否有保障小区业主人身和财产安全的义务，还可以考察业主和物业管理公司的物业服务合同的相关内容。在本案中，双方当事人在物业服务合同中约定，由物业公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范工作，住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的管理范围，如果物业公司违反合同约定，则应承担相应的法律责任，如果造成业主利益受损，则要承担赔偿责任。更何况，由于物业公司不允许小区居民自行安装防盗门窗，就更应该做好住宅区内的安全防范工作，保证业主的人身安全。而在本案中，北京某物业管理公司未尽职责，疏于管理，导致罪犯顺利从小区铁门进入，而且物业公司的闭路系统已经显示有外人迸人，但是物业公司的保安人员前往现场察看时，未尽心尽责，敷衍了事，导致原告陈某之女惨死歹徒之手。对于北京某物业管理公司来说，其具有不可推卸的责任。
此外，《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》第12条关于保安员的职责规定，对发生在值勤区域内的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时报告当地公安机关和客户单位，采取措施保护现场，协助公安机关维护案发现场秩序;落实防火、防盗、防爆炸、防破坏等治安防范措施，发现值勤区域内的治安隐患，立即报告客户单位和公安机关主管部门，并协助予以处置;保安员可以查验出入值勤区域的车辆、物品的出人手续。对现行违法犯罪行为应当及时制止，对现行违法犯罪嫌疑人应当扭送公安机关处理。从上述的规定内容可以看出，保安的工作职责是安全防范。目前，物业管理公司提供的一项基本服务即是保安服务，采取安全防范措施是提供保安服务的物业管理公司的主要义务之一。因此，在本案中，在案发当天凌晨1时25分，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发现原告陈某楼房附近有异常情况，但物业公司的保安人员到场察看后认为没有异常，就撤离现场，足可以认定北京某物业管理公司未尽到其应尽的安全防范义务。
(二)物业管理公司未尽到安全防范义务，应当对业主承担什么责任(违约还是侵权)
如前所述，物业管理公司有保障业主人身及财产安全的义务，但是业主与物业管理公司之间存在的是合同关系，物业管理公司未尽到其应尽的安全防范义务，其行为构成违约，因此其应承担的是违约责任。
那么，在本案中，物业公司未尽到保安职责，是否应该承担违约损害赔偿责任？换个角度说，就是业主原告陈某是否可以请求损害赔偿?根据违约责任的一般理论，小区业主违约损害赔偿的请求权基础是物业公司的行为必须符合违约损害赔偿责任的构成要件。即物业公司是否应当对受害业主承担违约损害赔偿责任，关键在于其行为是否符合相应的责任构成要件，即：过错、损害后果、违约行为和因果关系。
在这四个构成要件中，因果关系是实践中最难判断的一个因素。在小区业主遭到犯罪分子侵害的物业服务合同纠纷中，物业管理公司是否应当承担违约损害赔偿责任，关键在于确定物业公司的违约行为与业主的损害之间是否具有因果关系。物业管理公司违反保安义务的情况比较复杂，不能一概认定因果关系存在或者不存在，应当根据具体案件进行分析。
综上所述，在业主遭到犯罪分子侵害的物业服务合同纠纷中，业主主张违约损害赔偿的请求权基础是物业管理公司的行为须满足违约损害赔偿的全部构成要件。当然，要求物业管理公司承担违约损害赔偿责任，还必须考虑是否有免责事由。根据我国现行法律的规定，违约责任的免责事由应当包括不可抗力、免责条款和债权人的过错。如果物业管理公司具备免责事由，那么，其相应责任应当免除或减轻。因此，在本案中，物业公司未尽到保安职责义务，其行为已经违反了双方签订的物业管理服务合同的约定，其行为已经构成违约，理应承担业主遭受的经济损失。
(三)精神损害赔偿问题
在物业公司未尽安全防范义务，导致业主人身遭受损害时，业主可否提出精神损害赔偿，这在实践中是很常见的问题。如本案，当事人就提出来精神损害赔偿的请求。
从前面的分析得知，物业管理公司未尽安全防范业务而导致业主人身受损时，物业公司的行为构成违约。从《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的规定中可以看出，精神损害赔偿只存在于侵权损害赔偿。本案中物业公司的行为是违约行为，因此原告提出精神损害赔偿的请求得不到法院的支持。 |
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