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物业公司无权采取停水停电措施 |
| 发布时间：2019-03-05 阅读：2402次 |
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物业公司是否有权对违约此主采取罚款、断水、断电等措施
【案情简介】
2005年8月8日，业主李某在北京市海淀区香山东路购买了"A公寓"顶层的一套商品房。入住后，业主李某封闭了顶层观景阳台并加了防护栏。北京市某物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)发现后，认为业主李某封闭顶层观景阳台的行为给小区楼房总体规划带来了不协凋后果，影响小区总体上的美观。据此，物业公司多次要求业主李某自行拆除封闭的顶层观景阳台和防护栏，但遭到业主李某的强烈拒绝。
在双方多次协商未果的情况下，物业公司根据《物业公约》中的"为维持小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏"的约定，再次要求业主李某拆除封闭的观景阳台和防护栏，但再次被业主李某拒绝。
2005年10月12日，物业公司根据《物业公约》的有关规定，决定对业主李某罚款2000元，并要求业主李某在三日之内交纳，否则，对其采取停电、停水的措施进行制裁。业主李某仍然拒绝交纳罚款，物业公司便对其采取了断水、断电的"制裁"措施。在此期间，业主李某以物业公司在顶楼做的霓虹灯广告影响了其晚上正常休息为由，掐断了霓虹灯的电源。
物业公司认为：(1)业主李某违反小区《物业公约》的规定，擅自将自家观景阳台封闭并将窗户装上防护栏，其安装行为已经构成违约。根据公约的规定，业主李某应当自行拆除。(2)本公司在楼房顶层为本物业公司做广告，对外进行宣传，目的是扩大本公司的知名度，为小区升值起到良好宣传作用。但业主李某将广告霓虹灯电源掐断，其行为已经构成侵权，应当承担侵权责任。鉴于此。物业公司于2005年12月15日依法向法院提起诉讼，要求业主李某自行拆除封闭的观景阳自和防护栏，承担掐断广告霓虹灯电源所带来的经济损失8500元。
业主李某依法向法院提出反诉并认为：(1)自己购买房屋后"就应享有房屋所有权，包括阳台和窗户部分。现自己对自家的阳台和窗户进行改造，属于自己处分自己财产的行为。任何人无极进行干涉。因此，物业公司无权干涉自己基于房屋所有权而采取的封闭阳自、窗户等维持居住安全的措施。(2)根据法律法规规矩，物业管理公司不具有罚款的主体资格。因此，物业公司在非法于涉自己改造房屋时，对自己进行罚款的行为构成侵权。而且在自己拒绝交纳非法罚款时，物业公司采取停水、停电的野蛮手段对自己进行非法制裁。上述行为均已构成侵权，请求法院依法判决物业公司承担自己经济损失5300元。(3)就楼顶广告牌问题。若业主委员会同意在楼顶安装，物业公司应当把收人交给业主委员会，并将其二分之一的收入付给顶层受影响最大的住户。否则，物业公司应予以拆除。
[法院裁判]
法院经审理认为，在本案中，物业公司对业主进行罚款的行为不符合法律法规规定，其行为已经构成侵权且无效，故其罚款行为应当予以撤销。在业主拒绝交纳非法罚款时，物业公司对业主采取停水、停电措施。其处理措施不符合法律法规规定，构成侵权。理应承担侵权责任。
在案件审理的过程中，双方当事人均自愿同意调解。在法院的主持下，双方当事人达成以下协议:
(1)物业公司撤销对业主李某的罚款，并对业主进行赔礼道歉;
(2)物业公司承担采取停电、停水措施给业主所造成的经济损失5000元；
(3)该业主自行拆除护栏，其拆除费用由物业公司承担;
(4)物业公司经业主委员会同意后可继续发布霓蛀灯广告，收益由物业公司和全体业主共有，分给顶层业主的比例为三分之一。
[案件评折]
（一)物业公司无权对违约业主进行罚款
根据我国《行政处罚法》第8条规定，罚款是行政处罚的种类之一，根据该法第15条规定，行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业公司作为经营主体，不是行政机关，不具有行政处罚权，因此，没有权利对业主或使用人采取罚款措施。
在本案中，产生纠纷的主体是物业公司和业主，物业公司在业主拒绝向其交纳罚款的情形下，对业主采取断水、断电的制裁措施。最后业主因物业公司采取断水、断电措施，将其告上法庭。可见，该案例反映出了实践中物业公司对其可向业主采取的措施种类问题上存在着错误认识。
在实践中，有些小区的物业公司在业主不配合管理的情况下，如拖欠物业费拒不交纳，就对业主采取罚款、断水、断电的措施。物业公司无权采取这些措施，其行为是违背法律规定的，是对业主权利的侵害。
(二)物业公司无权采取断水、断电等措施对违约业主进行制裁
小区居民的水电费虽然是由物业公司代收代缴，但水电的提供者是自来水公司和供电局，供水、供电合同的当事人也是业主或使用人与自来水公司和供电局，根据合同法的规定:供用电、水、气、热力合同，只有在用电、水、气、热力人逾期不交付费用，经催告，在合理期限内仍不交付费用和违约金的，供用电、水、气、热力人才可按国家规定的程序中止供电、水、气、热力。因此，物业公司在任何情况下都没有权利对业主或物业使用人断水、断电。
(三)物业公司应当如何制止业主的违约行为
由于业主与物业公司签订了《物业管理服务合同》，而依法成立的合同在当事人之间具有法律约束力，因此，物业公司完全可以按照合同的约定，采取与业主协商或通过诉讼的途径追究业主的违约责任。但物业公司绝不可以为维护自己的权益而采取违法手段，否则，不但维护不了自己的合法权益，还可能因损害了业主或使用人的合法权益而被告上法庭。
(四)共用部分的使用与收益问题
《物权法》第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《条例》第55条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。可见，对于楼顶，属于业主共同所有。
在本案中，物业服务企业在未征得相关业主及业主大会同意的情况下，擅自使用共用部位楼顶做广告的行为，影响了业主的正常休息，违反了《物权法》和《条例》的规定。
对于利用共用部位所产生的收益归属问题。《物权法》第80条规定:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本条虽然对建筑物及其附属设施的费用分摊、利益分配进行了规定，但法律作为一项原则，并不能涵盖实践当中的所有问题。审判实践中，会出现以下问题，需要在法律规定的原则基础上进行研究探讨。
一是"一部共用部分"的费用分摊及收益分配问题。区分所有建筑物的共用部分，有供全体业主使用部分，有供部分业主使用部分，如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等。学理上将前者推定为全体业主共有，称为"全体共有部分"，后者推定为相关业主共有，称“一部共有部分"。对于全部共有部分如何分摊费用、分配收益本条已经明确予以规定。对于"一部共有部分"费用分摊、收益分配按照何种标准确定，物权法并无规定。物权法理论当中，共用部分费用分摊、收益分配依附于业主对共用部分享有的所有权。学理上将"一部共用部分"推定为相关业主共有，按照上述理论，"一部共用部分"应由相关业主分摊费用、分配收益;二是大规模小区内，其中一栋楼房的共有部分费用分摊、收益分配问题。对于小区内只有一栋楼房的情形而言，共有部分费用的分摊、收益的分配按照本条规定，处理上并不会产生争议。但对于规模化小区而言，其中一栋楼房的共有部分产生收益，是归属于该栋楼房的业主享有，还是应由整个小区的全体业主享有。我们认为，小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有，小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的，业主的区分所有权不仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包括小区内的土地等财产权利，从这一角度而言，小区内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分，均应当属于全体业主共有，因此，小区内一栋楼房共有部分产生的收益，应当由小区内全体业主共享，产生的费用，亦应由全体业主分摊。
关于利用共用部位经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住房专项维修资金。主要理由有两点:一是收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护;二是住房专项维修资金是房屋的"养老金"，由全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。同时，为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要，《条例》第55条规定，业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。
综上，在本案中，楼顶作为共用部位，其产权属于小区该栋楼全体业主所有，其使用权也由小区该栋楼全体业主享有，但这种权利可以通过协议予以让与。物业公司若想在楼顶做广告，应通过业主的同意，若小区已成立了业主委员会，则可通过与业主委员会协商的方法，确定做广告事宜，并确定广告收益的归属。在未取得业主同意的情况下，物业公司就擅自在楼顶上做广告，对小区该栋楼全体业主权利构成了侵犯。 |
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