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业主以物业服务合同无效为由拒绝交纳服务费的抗辩不能成立 |
| 发布时间：2019-03-05 阅读：2925次 |
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业主以物业服务合同无效为由拒绝交纳服务费的抗辩不能成立
[案情简介]
2004年11月23日，北京丰台区某小区业主委员会与北京市丰台区某物业公司（以下简称物业公司）签订了《物业管理服务合同》，当时物业公司未取得独立法人资格，不具有签订物业管理合同的主体资格。鉴于此种情况，在物业公司的说服下，业主同意由物业公司主管单位时代房地产开发有限责任公司代替物业公司签订服务合同，等到物业公司取得独立法人资格后，再由物业公司补签合同。在双方当事人同意之下，时代房地产开发有限责任公司与业主签订了《物业管理服务合同》，并在合同上签字盖章。
2005年1月1日，物业公司取得独立法人资格后，与业主委员会又签订了一份协议，协议载明:物业公司自2005年1月1日起正式被小区业主委员会聘用，原《物业管理服务合同》自即日起移交物业公司，原合同中的规定对小区业主继续有效。2005年1月5日，物业公司向北京市丰台区物价局申报物业管理费标准，后被物价局批准的标准为:非电梯房每月每建筑平方米为0.93元，电梯房每建筑平方米为1.23元。
业主秦某自从搬进小区后，就一直未向物业公司交纳物业管理费，虽经物业公司多次催缴，但业主秦某一直躲避，拒绝向物业公司交纳物业管理费。
物业公司认为：2005年1月1日，本公司与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同签订后对所有的业主产生法律效力，业主应当根据合同的约定，依法履行合同规定的义务。而且根据《条例》的有关规定，物业公司提供物业服务后，业主应当交纳物业管理费。可见，交纳物业管理费是业主最基本的义务。因此，本公司在提供物业管理的过程中，本公司与小区业主委员会签订的物业服务合同对业主秦某具有法律约束力，业主秦某应当根据物业合同的约定，向本公司交纳物业管理费。更何况，本公司已经按照合同的约定向业主秦某提供了完善的物业服务，已经履行了合同约定的义务，可业主秦某却违反合同的约定，不履行按期交纳物业管理费的义务，其行为已经构成违约，且给本公司造成了经济损失。因此，业主秦某应当按照约定向本公司交纳物业管理费并承担违约责任。
双方经多次协商未果，物业公司于2005年5月12日依法向人民法院提起诉讼，要求业主秦某交纳逾期的物业管理费5329元。
业主秦某认为:(1)2004年11月23日，物业公司属于非独立法人，不具有签订物业管理合同的主体资格。鉴于此种情况，在物业公司的欺骗之下，业主委员会与其主管机关时代房地产开发公司签订了物业管理合同。根据物业管理的相关法律法规规定，房地产开发公司不具有物业管理经营权。可见，时代房地产公司与小区业主委员会签订的物业管理合同属于无效合同，对小区的业主们不产生法律效力。因此，业主可以拒绝交纳物业管理费。（2）本小区自从由物业公司管理以来，小区内的卫生环境极差，地面上到处是垃圾，给业主日常生活带来了许多不便。而且，业主家中的财产经常被盗，小区安全管理工作非常不到位。可见，物业公司未履行自已的管理职责，给业主的权益造成了损害。(3)本人自从搬进小区之后，房屋献出现了严重的渗漏和霉变，鉴于此种情况，本人经常向物业公司反映，要求物业公司安排工作人员对其房屋进行维修，但物业公司对自己的报修置之不理，给自己造成了经济损失。综上所述，本人认为:物业公司与业主委员会签订的物业管理合同属于无效合同，且物业管理公司未提供合格的物业管理服务，业主有权拒绝向物业公司交纳物业管理费。因此，物业公司提起的诉讼请求没有法律事实和依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
[法院裁判]
法院经审理认为，首先，业主委员会取得独立法人资格后与物业公司重新签订的《物业管理服务合同》合法有效，对小区内所有的业主产生法律效力。被告秦某主张合同无效，不符合法律规定，本院不予支持;其次，物业公司所提供的物业管理服务虽有瑕疵，但不能成为业主拒付物业管理费的理由。可见，被告秦某以此作为拒绝交纳物业管理费的理由不符合法律规定，本院不予支持。因此，原告物业公司在庭审中提出的按每建筑平方米0.80元要求业主秦某支付物业管理费并放弃追索滞纳金的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《条例》第42条之规定，判决如下:
被告秦某应当自本判决生效之日起10日内向原告物业公司交纳物业管理费5329元。
被告秦某不服一审判决，以一审法院认定事实不清、适用法律错误为由，向中级人民法院提起上诉，请求二审法院判决驳回被上诉人的诉讼请求。
中级人民法院经审理认为:上诉人秦某提出的业主委员会产生的程序不合法、物业公司缺乏资质等主张，不属于本案处理的范围。因此，上诉人以此为由拒付物业管理服务费与法律规定不符，本院不予支持。而且，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。于是，中级人民法院作出判决:驳回上诉，维持原判。
[案件评析]
(一)开发商代替物业公司在《物业管理服务合同》上签字盖章，其签字盖章行为无效
目前，在物业建设和管理的衔接上出现的众多问题，很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业服务企业属于"一家人"，这种"建"、"管"不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，当开发项目存在问题时，处于不平等位置物业管理公司和开发公司不可能进行正常的承接验收。很多应属开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司，物业管理公司解决不了，必然导致对业主的投诉相互推矮，矛盾和问题得不到及时解决。有鉴于此尺条例》第32条第1款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
此外，《合同法》第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。由此可见，在合同书上签字盖章的只能是合同当事人，即使是代理别人签字盖章，其所签字盖章也是被代理人，不能在合同书上签代理人的名字。而在本案中，开发商代替尚未取得独立法人资格的物业公司在《物业管理服务合同》上签字盖章，其签字盖章的行为对物业公司无效。即在物业管理公司未取得独立法人资格且与业主委员会签订《物业服务合同》之前，开发商代替物业管理公司的签字盖章行为无效。但是，本案物业公司事后取得独立法人资格后，重新与业主委员会签订物业管理服务合同，应当认定事后签订的合同依法有效。
在实践中，有些小区是由开发商成立的物业公司进行管理，这些物业公司的公司性质是开发商的子公司。在这种情况下，物业公司与开发商常常混淆彼此之间的职能范围，就很容易出现像本案中由开发商在《物业管理服务合同》上签字盖章的现象。
但根据《公司法》的有关规定，子公司具有企业法人资格，依法独立承担民事责任。因此，物业公司即使与开发商存在母子公司的关系，作为独立法人，在与业主委员会签订《物业管理服务合同》时，也要以自己为当事人，以自己名义在合同上签字盖章，只有这样，物业公司才能享有合同约定的权利，并要求业主承担交费的义务。
(二)业主不能以《物业管理服务合同》无效为由而拒绝交纳服务费
在本案中，开发商在《物业管理服务合同》上签字盖章的行为，可能会使业主产生一定的误解，认为自己是与开发商存在物业管理服务关系，而与物业公司之间没有权利、义务关系，因此，物业公司无权向自己收取物业管理费。而事实上，有权收取物业管理费的主体只能是具有物业管理资质、经合法成立的物业公司，而非开发商。因此，本案中，业主秦某认为:开发商与小区业主委员会签订的物业管理服务合同无效，业主有权拒绝交纳物业管理费。这种主张是否符合法律规定?根据本案的事实和相关的法律规定，本案中的开发商不具有物业管理资质和物业管理经营权，且开发商与小区业主委员会签订的合同属于无效。但是，合同无效并不能免除业主向物业管理公司交纳物业管理费的义务。更何况，2005年1月1日，原告物业公司取得法人资格后，与业主委员会重新签订了物业管理服务合同，且当时小区所有业主并未提出异议，可以说明重新签订的物业管理服务合同对所有的业主产生法律约束力。可见，根据补签的物业管理合同规定，业主有交纳物业管理费的义务。因此，在本案中，被告秦某主张物业管理合同无效，业主有权拒绝交纳物业管理费的主张明显违反法律法规规定。
综上所述，在本案中，由开发商代替物业公司在《物业管理服务合同》上签字盖章的行为，虽然不符合法律的规定，也容易造成业主与物业公司在物业管理服务活动中的矛盾。但是，业主不能以此为由拒绝交纳物业管理费。
(三)业主是否可以以物业公司不具备物业管理资质为由拒绝交纳服务费
《条例》第32条第2款规定，物业服务企业应当具备一定的资质。不具有相应资质的物业服务企业与业主团体订立的合同，其效力是有瑕疵的。在审判实践中，我们常常遇到以下问题，即物业服务企业在提供物业服务时，并未取得物业管理资质证书，业主及物业使用人常常以此作为抗辩理由，认为该企业不能收取物业服务费用。通说认为，根据法律规定，物业管理公司从事物业管理义务，应当具备此方面的资质，在其不具备这种资质的情况下，其与业主之间的关系不构成物业管理关系，其与业主签订的物业服务合同应归于无效;但在物业管理服务合同签订时不具备相应资质，后来取得相应资质的，可以认定物业服务合同有效。若物业服务企业确实提供了物业服务，业主也接受的，物业一方可以基于不当得利判决业主给付物业服务企业相应服务费。
(四)欠费业主不能以其房屋存有严重渗漏和霉变以及物业公司对其报修置之不理为由拒绝交纳全部服务费
在本案中，欠费业主以其房屋存有严重渗漏和霉变，物业公司对其报修置之不理为由，拒绝交纳全部物业管理费。这一事件也反映出在实践中普遍存在的一些业主欠费心理。在司法实践中，欠费业主以物业管理服务存在瑕疵为由，拒绝交纳全部物业管理费，其做法不符合法律法规规定，也难以得到法院支持，其理由具体如下:
首先，业主拒绝交纳全部物业管理费的行为，是错误行使了双方合同履行过程中抗辩权的行为。双方合同履行中的抗辩权，是指在符合法定条件下，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利，包括同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。但这些抗辩权的行使，只是在一定期限内中止履行合同，并不消灭合同的履行效力。根据《合同法》第68条的规定，并结合物业管理服务合同关系分析，通常是由业主先交纳物业管理费，物业公司后提供服务的情况，因此可以断定，业主可以行使的权利只能是不安抗辩权，即先履行债务的当事人有确切证据，证明后履行债务的当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时，可中止履行自己的债务。但实际上，物业公司提供的服务即使存在瑕疵，也达不到《合同法》第68条"有丧失或者可能丧失履行债务能力"的要求。因此，如果没有充分的证据，欠费业主拒绝交纳全部物业费的理由将不能成立，业主反而因其末交纳物业费，面临要向物业公司承担违约责任的可能。
其次，物业公司是接受开发商或全体业主的委托对小区进行管理的，物业费也是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害，不利于小区整体管理。因此，在《物业管理服务合同》合法有效的前提下，业主以服务暇疵为由拒绝交纳全部物业费的主张将难以得到法院的支持。但如果物业公司提供的物业管理服务不符合约定，那么因物业公司已构成违约，业主可以根据《合同法》第107条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"的规定，要求物业公司承担违约责任。另外，按照《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》(试行)的规定，物业公司有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用:(l)物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;(2)物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
综上所述，在本案中，物业公司最后放弃滞纳金并按每月每建筑平方米0.80元，低于物价局核准的标准收取物业费，可以被认为是对自己提供的物业服务存在瑕疵的一种补救措施。 |
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