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变更公房承租合同无效 |
| 发布时间：2011-03-08 阅读：2316次 |
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变更公房承租合同无效（西城区法院判决书）
北京市西城区人民法院行政判决书(2004)西行初字第9x号
原告李xx，女，84岁，汉族，无业，住北京市海淀区北蜂窝xxx号x楼xl门xxx号。
原告梁xx，女，56岁，汉族，北京市xx公司退休工人，住址同原告李xx。
以上二原告之委托代理人孙xx，北京市xx律师事务所律师。
以上二原告之委托代理人王xx，男，58岁，汉族，北京电力xx总厂退休工人，住址同原告李xx。
被告北京市西城区人民政府，住所地北京市西城区二龙路27号。
法定代表人林x，北京市西城区人民政府区长。
委托代理人王x，女，北京市西城区人民政府干部。、
委托代理人白xx，男，北京市西城区房屋土地管理中心干部。
第三人梁xx，女，53岁，汉族，xxxxxxx公司退休工人，住北京市朝阳区xx街北口xx小区xx楼x门xxx号。
委托代理人张x，男，58岁，汉族，北京市xx机械xx厂退休工人，住址同第三人梁xx。
委托代理人张xx，女，27岁，汉族，北京市西城区xxx小学教师，住址同第三人梁xx。
原告李xx、梁xx不服被告北京市西城区人民政府房屋租赁合同，向本院提起行政诉讼。本院于2004年4月19日受理后，依法组成合议庭，于2004年5月25日、6月30日公开开庭审理了本案。原告李xx、梁xx及其委托代理人孙征、王xx，被告北京市西城区人民政府(以下简称区政府)之委托代理人王x、白xx，第三人梁xx之委托代理人张xx、张xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
1.997年12月，西城区国土资源和房屋管理局(原名称为西城区房屋土地管理局)将北京市西城区真武庙一里x楼x单元xx号公房x间的承租人由梁xx变更为梁xx。原告李xx、梁xx不服该变更行为，诉至法院。
原告李xx、梁xx诉称，原告李xx十几年一直独自居住在西城区真武庙一里x楼x单元xxx号，梁xx一直具有此房屋正式户籍。梁xx背着李xx和梁xx，采取欺骗手段，将李xx的房屋承租权篡改成她自己。2003年12月13日，梁xx同样欺骗李xx和梁xx，独吞该房屋的拆迁补偿款36万元。此后，我们找到第三人索要拆迁款均遭拒绝。现我们起诉，要求撤销房管部门与第三人的房屋租赁合同。
被告区政府辩称，梁xx去世后，原告同第三人一家一直在诉争的房屋内生活，变更承租人一事原告理应知道，现原告提起诉讼已超过起诉期限，应驳回原告的起诉。1997年变更租赁合同是依据规定办理的，请求法院予以维持。
第三人梁xx称，梁xx一直同原告李xx共同生活，变更承租人一事是在征得李xx同意的前提下办理的。原告李xx的起诉并非其本人真实意思表示。现不同意原告的诉讼请求。
庭审中被告提交以下证据：
房屋租金变动通知单，以证明换房和租金交纳的情况。
庭审中原告提交以下证据：
1、北京市西城区月坛街道真武庙第xx区居民委员会证明、北京市公安局西城分局月坛派出所证明，证明原告李xx长期独居在诉争房屋内。
2、北京市公安局西城分局月坛派出所户籍证明，证明原告二人的户口在诉争的房屋内，第三人的户口是在1986年6月才迁入，而变更行为是在1987年，该变更行为不符合租赁合同变更的要求。
3、景xx、乌xx的证言，证明原告李xx长年独自居住。
庭审中第三人提交了以下证据：
变更租赁合同时的收费收据、房租交纳凭证，证明变更行为是合法的，第三人一直履行着交纳房屋租金的义务。
庭审质证时，对于被告所提交证据的证明作用，原告有异议，认为通知单只是被告内部的工作记录，不能证明被告作出的具体行政行为认定的事实；不能证明第三人长期在诉争房屋内居住。第三人对被告提交的证据的证明作用无异议。被告对原告提交的证据l的证明作用有异议，认为证明上所述地址与本案诉争房屋的地址不一致；第三人对该证据的证明作用有异议，认为原告李xx不是独居，第三人同原告李xx一直共同生活；对证据2的证明作用被告及第三人均无异议；对证据3的证明作用被告及第三人均有异议，认为不能证明原告要证明的内容。原告对第三人提交的证据的真实性无异议，但是对证明的内容不认可；被告对该证据的证明作用无异议。
庭审后，法院与北京市西城区月坛街道真武庙第xx区居民委员会及邻居刘xx、陈xx取得联系，了解原告及第三人在西城区真武庙一里x楼x单元xxx号房屋的居住情况。居委会答复：2000年居委会委员改选过，对于2000年以后的事情我们是清楚的，以前的事情可以同邻居了解。李xx的生活是由居委会和邻居照顾，老人长年独自在此居住，梁xx不在此居住。关于西城区真武庙一里x楼x单元xx号房屋和西城区真武庙一里x楼x门x号房屋是否为同一处房屋时，居委会答复：是同一处房屋，在房管所登记x楼x单元x号，在派出所登记为x楼x门x号，居委会出证明时是以派出所登记的地址为准的。关于证人乌xx、景xx是否为此地的住户时，答复是老住户，邻居们对李xx的情况都了解。邻居刘xx陈xx反映，李xx在此处一人居住有十余年的时间了，平日的生活是由居委会和邻居照顾。梁xx在其孩子小的时候曾在这里住过，后来她有了楼房就不在这里住了。这次拆迁搬家时，李xx在居委会哭了，讲不知何时梁xx将房屋租赁合同变更为她承租了
对于法院调查了解的情况原、被告均无异议，第三人不予认可。
经庭审质证，本院认为，各方当事人提交的证据真实性、合法性本院予以确认。被告提交的证据能够证明房屋管理部门于1987年12月将西城区真武庙一里x楼x单元xx号房屋的承租人由梁元春变更为梁xx。原告提交的证据能够证明西城区真武庙一里x楼x单元xx号房屋由李xx一人长年居住。第三人提交的证据能够证明在办理承租人变更手续时其交纳了2元钱，此后其一直交纳房租金。
法院调查了解的情况能够证明西城区真武庙一里x楼x单元xx号房屋由原告李xx一人长年居住。第三人梁xx在有了楼房后不在此居住。
本院根据上述有效证据认定以下事实：
原告李xx系原告梁xx、第三人梁xx之母。北京市西城区真武庙一里x楼x单元xx号房屋系被告设立的西城区房屋土地管理中心的直管公房。该房屋原由原告李xx之夫梁春元承租，并由其一家使用。1982年4月21日，梁xx死亡。此后，该房屋由原告李xx长期居住。第三人在1986年前亦曾在此居住过。1986年9月，第三人一家在他处取得楼房一套并使用至今。另查，原告二人的户口于1972年迁入北京市西城区真武庙一里xx楼x单元xx号。第三人的户口于1986年6月2日迁入该址。现该房屋因拆迁已经被拆除。
本院认为，被告及第三人认为原告起诉超过诉讼时效，理应向法院提交相关证据证明。现被告及第三人未能向法院提交充分的证据证明原告的起诉超过诉讼时效。原告在2003年得知该租赁合同后向本院提起诉讼，并未超出最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》第四十一条规定的起诉期限。
依据建设部《城市房屋租赁管理办法》中的相关规定，市、县人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。根据上述规定，在2003年2月28日西城区国有资产管理委员会办公室作出“关于将原西城房地局的国有资产(房产部分)划归西房管理中心管理的批复”之前，区国土房管局对其直管公房仍具有管理的职责。根据北京市委、市政府批准的西城区机构改革方案，北京市西城区房屋土地管理中心是被授权经营国有资产(包括直管公房的经营、管理、服务工作)的事业单位法人，因其不具备行政诉讼被告的主体资格，对该事业单位(包括其所属各房屋管理所)的行为不服，人民法院作为行政案件受理的，应由设立该机构的西城区政府为被告。1986年第三人另有住房后已不在西城区真武庙一里5楼4单元2-3号房屋内实际居住，已不再是该房屋的共居人，1987年12月，房屋管理部门却将该房屋的承租人变更为第三人的行为显然违法了公有房屋租赁和管理的相关规定。现因西城区真武庙一里x楼x单元xx号已被拆除，故应确认将该房屋承租人由梁春元变更为第三人的行为违法。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五个七条第二款第(二)项之规定，判决如下：
确认北京市西城区房屋土地管理局与第三人梁xx签订的北京市西城区真武庙一里x楼x单元xx号房屋租赁合同违法。
案件受理费八十元，由被告北京市西城区人民政府负担(已交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 |
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