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公有住房买卖及相关法律问题探析 |
| 发布时间：2013-05-26 阅读：2600次 |
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自从 1994年7月18日国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》、提出“稳步出售公有住房”以后，各地纷纷出台出售公有住房的方案或规定，拉开了我国公有住房出售的帷幕。但由于法律、法规、政策对公有住房的“共同居住人”与具有购买公有住房资格的“同住人”是否存在区别，购房人签署公有住房出售合同后在权证核准日前去世的物权登记效力等未有明确规定或规定模糊，以致审判实务中会产生困惑或分歧。
长宁法院审监庭对上述问题进行了深入研究，探讨了公有住房“共同居住人”认定标准和公有住房购买条件，对厘清此类案件审理思路不无裨益。
一、问题的提出
案例：王A与张A婚后共生育三子一女，即王a、王b、王c和张d。系争房屋上海市长宁区芙蓉江路150弄51号101室是1988年10月由王A单位增配，因王A夫妇户籍在北京市，故由小女张d作为承租人，实际由王A夫妇居住，不久长子王a也搬入居住，户口为张d一人。
上海市徐汇区余庆路13号二楼西南间24.10平方米、东南间23.10平方米（均为居住面积）亦由王A单位分配，原承租人为王A，王A于1998年1月去世后，承租户名变更为王a，王a之妻、子和张d一家三口各住一间。现户籍为王a一家三口、张d之夫、子。2006年2月3日张d病重入院，13日其在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名，同意购买系争房屋及确定产权归其所有，并委托其夫代为办理购买公有住房的一切手续。27日其夫以张d为购房人与某物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，并于当日向上海市长宁区房屋土地交易中心递交了办理产权申请有关资料（所持委托书上的签名非张d所签），该中心予以受理，并出具收件收据。同年3月2日张d去世，6日交易中心核准登记，并于10日发放产权人为张d的产权证。张d之母张A于2008年12月去世。
现张d之夫及子向法院提出起诉，要求继承系争房屋等。王a、王b、王c则认为，王a及张A都是系争房屋的共同居住人，张d未经其他共同居住人同意购买房屋的行为是无效的；另外，张d之夫办理产权登记时的委托书并非张d签名，登记机关在张d去世后仍核发给其产权证，该物权登记也应为无效。
本案反映出的公有住房“共同居住人”的认定、公有住房的“共同居住人”与具有购房资格的“同住人”是否一致、公有住房买卖合同的效力、物权登记效力等问题，在处理涉及公有住房的买卖、售后公房的继承及权属纠纷中具有普遍性，有必要加以研究及梳理。
二、公有住房“共同居住人”的认定标准
随着我国住房制度改革的深化，相关职能部门对公有住房“共同居住人”的界定标准也有所变化。如：
1991年5月29日上海市房产管理局发布的《<</SPAN>上海市城镇公有房屋管理条例实施细则>有关问题掌握口径》（以下简称“口径”）第七条规定，“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。
2000年6月28日上海市房屋土地资源管理局发布的《关于贯彻实施<</SPAN>上海市房屋租赁条例>的意见（二）》〔以下简称“意见（二）”〕第十二条第一款规定，《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件限制。
由于“口径”所依据的《上海市城镇公有房屋管理条例》于2000年7月1日因《上海市房屋租赁条例》实施而失效，因此审判实务中，对公有住房的“共同居住人”已不沿用“口径”中的规定。然而，从字面上去理解，“意见（二）”中对公有住房“共同居住人”的界定标准是有前提的，这个前提就是“公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时”，如果不存在这个前提，而是家庭成员之间为公有住房的居住使用、买卖等问题产生纠纷，该如何认定其是否属于系争公有住房的“共同居住人”，是否对系争房屋享有居住使用权，是否属于具有购房资格的“同住人”？
为解决审判实务中的上述困惑，2003年上海市高级人民法院针对张良惠等与张良清财产权属纠纷一案提请上海市人大常委会对公有居住房屋的“共同居住人”作出解释，上海市人大常委会法制工作委员会收悉后，以（沪会法〔2003〕1号）文作出答复，对“共同居住人”的界定同“意见（二）”的解释。该答复并没有解决审判实务中的上述困惑。
2005年上海市第二中级人民法院发函上海市房屋土地资源管理局，要求对“共同居住人”等问题进行解释，该局以（沪房地资法复〔2005〕3186号）文复函：对“共同居住人”的界定也同“意见（二）”的解释，同时指出，此界定比较《上海市城镇公有房屋管理条例》实施中的界定要宽松，并不要求“共同居住人”在本处或者他处有本市常住户口。但公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，可以继续承租的人必须在本处或者他处有本市常住户口，租赁关系变更后，原“共同居住人”仍享有居住的权利。
根据该答复，我们可以得出以下几点：
1、“意见（二）”中关于“共同居住人”的界定，在没有发生“承租人死亡或者变更租赁关系”的情况下，也可适用；
2、在“承租人死亡或者变更租赁关系”时，可以继续承租的人必须在本处或者他处有本市常住户口；3、除此之外，并不要求“共同居住人”在本处或者他处有本市常住户口，只要求其“在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难”。
结合“意见（二）”第十二条规定，我们认为，
1、当家庭成员之间因承租人死亡变更租赁关系发生争议时该如何确定承租人，分为两种情况，一种是原承租人生前在本处有常住户口且实际居住一年以上（特殊情况除外）、本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的共同居住人，可以作为承租人，顺序为：（1）原承租人的配偶；（2）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（3）原承租人的父母；（4）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。另一种是原承租人生前在本处无本市无常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属可以作为承租人，顺序为：（1）原承租人的配偶；（2）原承租人的子女（按他处住房情况）；（3）原承租人的父母。
2、当家庭成员之间为公房居住使用权发生争议时，在本处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人（结婚、出生可以不受上述条件限制），可以认定为“共同居住人”，对本处房屋享有居住使用权。
本案中，张A和王a均在系争房屋实际居住一年以上，张A在本市无其他住房，符合系争房屋“共同居住人”的界定条件；王a在本市有其他住房，人均居住面积虽然超过上海市规定的最低标准7平方米，但与成年儿子同居一室属居住不方便，综合本案实际情况，其亦可作为系争房屋的“共同居住人”。
三、购买公有住房的条件
1、主体方面的要求
上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室按照市政府《关于出售公有住房的暂行办法》和《关于一九九五年出售公有职工住房的方案》规定制定了《一九九五年出售公有住房方案实施细则》（以下简称“细则”）和《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》（以下简称“解答”），对购买公有住房的对象作了规定。“细则”第五条规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。
“解答”第十条规定，根据“口径”第七条规定:“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到三年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。根据上述规定，具备购买公有住房条件的对象有三类：
第一类是获得新分配住房的具有本市常住户口的人员；
第二类是本处有常住户口的公房承租人；
第三类是本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的年满18周岁的同住成年人。
虽然“口径”所解释的对象《上海市城镇公有房屋管理条例》已经失效，其中关于公有住房“同住人”的界定标准在公有住房的居住使用、承租人变更等认定中已被“共同居住人”所取代，但是对具有购买公有住房资格的“同住人”的含义并没有规定也被“共同居住人”所取代。（沪房地资法复〔2005〕3186号）第四点指出，在不发生公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系的情况下，对共同居住人的认定要注意在房屋租赁、公有住房出售、房屋拆迁三个不同领域内对同住人的认定条件略有差别。可见，公有住房居住使用中的“共同居住人”与具有购买公有住房资格的“同住人”的认定标准是有区别的。
本案中，张A、王a虽然可以作为系争房屋的“共同居住人”，但他们的户籍均不在系争房屋内，即在本处没有常住户口，不符合购买公有住房的主体条件，不具有购买系争房屋的资格。而张d作为系争房屋有常住户口的承租人，符合购买系争房屋的主体资格。
2、程序方面的要求
国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次；职工购买公有住房要坚持自愿的原则。“细则”第四条规定，按成本价格购买公有住房，每个职工家庭享受一次。职工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的。第五条第二款规定，职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。根据上述规定，按成本价购买公有住房，一对夫妻只能享受一次；承租人和同住人为多人的，对是否购买公有住房，如何确定产权人应协商一致，签署《职工家庭购买公有住房协议书》。如果购买人未经其他同住人同意，利用虚假的《职工家庭购买公有住房协议书》签订公有住房出售合同，不仅违反了职工家庭必须自愿的原则，损害了其他同住人的利益，而且其也不具有代表家庭成员签订公有住房出售合同的主体资格。因此，该公房出售合同应为无效。
本案中，张A、王a不符合“解答”第十条“同住人”的界定标准，不具备购买系争房屋的主体条件，故张d在购买系争房屋时无需与他们协商一致，其未经“共同居住人”张A、王a同意与出售方签定的《上海市公有住房出售合同》应为有效。
四、购买人在产权核准日前去世该物权登记的效力
《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。但记载于登记簿的时间为受理日、审核日、核准日还是发证日并没有规定，尤其是《物权法》出台之前，并没有物权登记生效时间的规定。为明确房地产登记程序中哪一个环节为登记日，《上海市房地产登记业务规则（试行）》（2003年10月）第2.15条规定，……登记申请的受理日为登记日。2009年7月1日实施的《上海市房地产登记条例》第七条规定，房地产登记一般按下列顺序办理：……（四）核准登记并记载于房地产登记簿……。第十四条规定，房地产登记机构应当在本条例规定的时间内，完成对登记申请的审核，经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载之日为登记日。根据上述规定，我们可以看出，1、《物权法》实施前，登记机关受理产权登记申请后，虽当日不向申请人发放产权证，中间有审核、核准等过程，核准日一般在受理日之后，但受理申请之日即为产权登记之日。2、《物权法》实施后，以登记机关记载于房地产登记簿的时间为产权登记之日，至于记载于房地产登记簿的时间应为哪一天并不明确，2009年7月1日《上海市房地产登记条例》实施后，明确以登记机关核准之日作为房地产登记簿的记载之日，该记载之日即为产权登记之日。
本案中，张d于2006年2月27日起进入昏迷状态，其夫申请系争房屋物权登记时所持的委托书非张d签署，但张d在2006年2月13日签署的《职工家庭购买公有住房协议书》上言明委托其夫代为办理购买公有住房的一切手续，其中当包括办理产权登记手续。有关登记机构于2006年2月27日受理了其夫的登记申请，该行为发生在《物权法》实施之前，根据《上海市房地产登记业务规则（试行）》第2.15条规定，登记机构受理之日即为产权登记之日，当时张d尚未去世。由于办理登记手续是张d的真实意思表示，且在张d生前产权已登记在其名下，故该物权登记行为是有效的。 【《调研与参考（审监庭）》2010年第11期】 |
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