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房屋买卖中的首付款借款协议效力问题 |
| 发布时间：2019-03-04 阅读：2380次 |
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近年来，房价上涨速度很快，尽管国家出台很多政策调控，房价也一直在增长。很多购房者认为，越早买到房子越好，但是根据国家的相关规定，对于首套新房首付比例一般不低于房屋总价款的30%。因此，对于普通的购房者而言，首付问题是房屋买卖中十分重要的问题，直接决定了购房者是否具备购房能力。
首付对于房开而言也是一个重要的问题。为此，房开、房屋中介机构、互联网金融从业机构等从中发现商机，主动的直接或者间接为购房者提供首付贷款，既解决的购房者首付不足的问题，也解决的房开房屋销售问题，可谓一举多得。但是这种“首付贷”的方式存在很大的风险，后期消费者不仅需要偿还按揭贷款，还要偿还首付贷款，很有可能发生无力偿还的情形。所以很快“首付贷”就被禁止了。2015年7月人民银行等十部门联合印发了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》（国办发[2016]21号），“严禁各类机构开‘首付贷’性质的业务”；2016年7月29日住房城乡建设部等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理兴业健康发展的意见》（建房[2016]168号），规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。
在解决首付问题的过程中，实践中还有大量此种情形：购房者与房开之间签订首付款《借款协议》，由房开无息出借一部分首付款给购房者，购房者约定于某个特定日期归还借款。
首付款《借款协议》是房开想出的促进房屋销售的办法，本无不妥。但是实践中，由于房价上涨，很多房开在之后提出《首付款借款协议》是本质上属于首付贷，是以合法形式掩饰非法目的的无效合同，并借此为由，逼迫购房者放弃购买房屋。对于此种观点，司法实践中并没有认可，法院几乎都认定《借款协议》有效。
重庆市高级人民法院的（2017）渝民申1372号民事裁定书（杜娅飞与重庆绿泰园林装饰工程有限公司民间借贷纠纷申请再审案），中指出：“杜娅飞与绿泰公司签订的《借款协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效……杜娅飞称《借款协议》实质是东原公司一手操作的首付贷，但并未举示充分证据予以证明。由此，一、二审法院认定《借款协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，并无不当。”
因此，对于房屋买卖中的首付款《借款协议》效力问题，应从以下几个方面进行分析：
首先，首付款《借款协议》的签订系双方的真实意思表示，其性质与普通的民间借贷一样，借款主体是开发商与购房者，不违反法律行政法规效力性的强制规定，依法应当认定有效。
其次，房开提出的首付款《借款协议》性质属于“首付贷”，故房开应当提供证据证明该《借款协议》具有“首付贷”的性质，如果房开不能举证证明，则其承担举证不力的后果。
第三，即使房开能够举证证明《借款协议》具有首付贷的性质，但是，根据上文所述，规定“首付贷”违法的文件并不属于《合同法》52条规定的导致合同无效的法律法规的范畴，且这些规定的目的在于约束开发商、中介机构以及一些金融服务提供者在房屋销售过程中规避法律法规的行为，并不是导致合同无效的法定事由。
同理，房屋中介机构、互联网金融从业机构等主体与购房者签订的《借款协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，也应当是有效的。尽管此协议违反了一些部门规章或者政策，那也是行政法领域所要调整的问题，不因此而影响合同效力。 |
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