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共建房屋如何确权 |
| 发布时间：2011-02-16 阅读：2294次 |
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河北某县发生一起房屋所有权和宅基地使用权纠纷案，原告张建国（文中均为化名）与被告张学敏为同胞兄妹。1983年因祖宅拆迁，村委会另发放一处宅基地，使用权手续立在他俩的哥哥张建中名下。以后张建中在部队提干。被告经与张建中协商，在1984年初将该宅基地使用权变更到自己名下。同年，原、被告双方口头约定合作建房，由被告出资3000元、原告出资2000余元在该处宅基地上合建五间房屋，西头两间归原告使用。此后双方各自居住管理至今。2001年11月，其父主持签定分房协议，确认西头两间归原告，另三间归被告。2001年10月原告要求被告协助办理宅基地使用权变更手续，被告称双方当时只是分了房子，没有分宅基地，原告应将房屋拆走。双方因此发生争议。原告以请求法院确认房屋权属、判令被告协助办理宅基地使用权变更手续为由提起诉讼。
本案涉及到的关键法律问题在于如何认识当事人合作建房协议及分房协议的效力，即当事人根据与他人合建房屋的协议或分房（转让）协议是否能够取得房屋所有权及宅基地使用权。
房屋所有权的特殊性在于它不能离开土地而独立存在。享有房屋所有权必须对房屋所占用的土地享有合法的使用权。按照我国法律规定，公民个人不享有土地所有权。农村村民建造房屋必须先依法取得宅基地使用权。未经批准而占用土地建造的房屋是违法或违章建筑物，应予拆除，建造人不能享有合法的所有权。依据《土地管理法》第六十二条的规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。
在对案件的分析意见中，有的认为，被告取得宅基地的使用权后，又与原告协商合伙建房；原告出资并参与建造房屋，即应取得房屋的所有权和宅基地使用权。这种观点是错误的。根据双方合伙建房的协议，原告在被告依法取得的宅基地上建造房屋，其结果就是许可没有取得宅基地使用权的一方使用宅基地，即取得宅基地使用权的一方让与宅基地的使用权。其实质是转让宅基地的使用权，而这种转让行为是法律所禁止的。原告不能以合作建房为理由取得宅基地的使用权和房屋的所有权
取得宅基地的使用权，是取得新建房屋所有权的必要条件。就本案说，被告是经过合法程序、办理了合法的宅基地使用手续，其所建造的房屋为合法建筑，可以取得所有权。原告与被告之间虽然订有合作建房的协议并共同出资，但该行为因违反《土地管理法》等法律法规的禁止性规定而无效。我们认为，如没有原、被告双方于2001年10月签定分房协议，那么原告在建房中的出资，可依据《民法通则》关于添附的规定，要求被告返还。
公民取得房屋所有权有两种方式：一是通过经有关部门批准建造新房取得所有权；二是可以通过房屋所有权的转让取得。按照我国法律，公民对其个人所有的房屋可以依法转让。公民可以将自己的房屋出卖、赠与，也可以继承。公民转让农村私有房屋的，必须以对房屋坐落的宅基地有使用权、对房屋享有所有权为前提；房屋的受让人需有申请宅基地使用权的资格。《河北省农村宅基地管理办法》第十三条规定：本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。第十四条规定：受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。
公民个人之间的依法转让农村房屋所有权时，其宅基地的使用权也就随之转让。因此，原告虽不能以自己与被告合作建房为由取得房屋所有权和宅基地使用权，但可以通过其它方式取得。就本案的情况看，原、被告双方于2001年11月签订了书面的分房协议，争议房屋的所有权归原告。如前所述，合作建房的协议无效，五间房屋均归被告所有，而这一分房协议可以说是被告将其房屋转让给了原告。《河北省农村宅基地管理办法》第十七条规定：由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县（市）人民政府换发《集体土地使用证》。即“地随房走”原则。双方当事人根据房屋所有权转让协议，在办理变更登记手续后，受让人就能取得宅基地使用权。
原、被告双方于2001年11月签订的分房协议，处分的是房屋的所有权。从法律意义上说，即是房屋所有权的转让。如双方意思表示真实，原告也符合申请宅基地的条件，则应当确认该协议合法有效。原告可以要求被告履行双方之间关于房屋所有权归属的协议及随附义务，即要求被告协助原告办理宅基地使用权变更登记手续。否则，分房协议无效，原告不能取得房屋所有权及宅基地使用权。其在建房中的出资，按《民法通则》关于添附的规定要求被告返还 |
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